NRUA y el depósito N2 para alquiler vacacional: guía completa
Obligación anual para todos los titulares de alojamientos de corta duración en España
¿Qué es el NRUA?
El NRUA (Número de Registro Único de Arrendamientos) es un identificador único asignado a cada unidad de alojamiento de corta duración registrada en España. Fue creado por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, regulado por el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre (que traspone el Reglamento Europeo (UE) 2024/1028), y su desarrollo se completa mediante la Orden VAU/1560/2025.
Cada unidad de alojamiento turístico debe obtener su NRUA antes de poder anunciarse en plataformas como Airbnb, Booking.com, Vrbo o cualquier otro portal de intermediación.
Características del NRUA
- Es un código alfanumérico de 18 dígitos
- Está vinculado a un CRU (Código Registral Único) que identifica la finca en el Registro de la Propiedad
- Incluye información sobre la comunidad autónoma (CCAA) de la licencia
- Se asigna por cada unidad de alojamiento que se comercialice de forma independiente, no por inmueble
NRUA por unidad, no por vivienda
Un punto crucial: el NRUA no se asigna por inmueble completo, sino por cada unidad que se ofrece de forma separada al mercado. Según el artículo 2.f) del Real Decreto 1312/2024, el NRUA identifica cada «inmueble o unidad parcial del mismo que se pretenda arrendar de manera separada».
Ejemplos prácticos:
- Una vivienda completa que se alquila como una sola unidad → 1 NRUA
- Una casa con 3 habitaciones que se alquilan cada una por separado en Airbnb → 3 NRUAs (uno por habitación)
- Un edificio con 4 apartamentos turísticos → 4 NRUAs (uno por apartamento)
- Una vivienda que alquilas unas veces entera y otras veces por habitaciones → necesitarás un NRUA por cada modalidad de alquiler
¿Qué es el modelo informativo N2?
El modelo informativo N2 es una declaración anual obligatoria que debe presentarse ante el Registro de la Propiedad correspondiente. En él se comunica la actividad de arrendamiento de corta duración realizada durante el ejercicio anterior.
¿Quién debe presentarlo?
Todo titular de un NRUA que haya estado activo durante el ejercicio está obligado a presentar el modelo N2, tanto si ha tenido actividad de alquiler como si no (declarando «sin actividad»).
¿Cuándo se presenta?
| Concepto | Detalle |
|---|---|
| Ejercicio | Año natural completo (el del año anterior) |
| Plazo de presentación | Del 1 de febrero al 2 de marzo del año siguiente |
| Coste | 27,05 € + IVA por cada NRUA declarado |
| Consecuencias de no presentar | Revocación automática del NRUA |
Ejemplo: Para el ejercicio 2025, la presentación se realiza entre el 1 de febrero y el 2 de marzo de 2026. Para el ejercicio 2026, será entre el 1 de febrero y el 2 de marzo de 2027, y así sucesivamente.
Datos necesarios para el N2
Para cada estancia de alquiler debes proporcionar:
| Campo | Descripción |
|---|---|
| NRUA | Código de 18 dígitos de la unidad de alojamiento |
| Finalidad | Motivo del alquiler (ver sección de códigos más abajo) |
| Número de huéspedes | Total de todas las personas alojadas, incluidos menores de edad |
| Fecha de entrada | Check-in del huésped |
| Fecha de salida | Check-out del huésped |
| Sin actividad | Marcar si no hubo alquiler en el periodo |
Nota sobre huéspedes: La normativa (art. 2.d del RD 1312/2024) define «huésped» como toda persona física alojada en la unidad, sin distinción de edad. Por tanto, los menores de edad cuentan como huéspedes y deben incluirse en el total.
Datos del presentador
Además de las estancias, debes incluir los datos de la persona que presenta la declaración:
- Nombre y apellidos
- DNI/NIF
- Domicilio completo (dirección, ciudad, provincia, código postal)
- Teléfono y correo electrónico
- Indicación de si actúa como representante del titular
¿Qué es el CRU?
El CRU (Código Registral Único) es un identificador asignado por el Registro de la Propiedad a cada finca registrada. Es fundamental para la presentación del N2 porque:
- Identifica de forma única la propiedad
- Vincula el NRUA con la finca registral
- Se extrae automáticamente del código NRUA
¿Un mismo CRU puede tener varios NRUA?
Sí. Una misma propiedad (CRU) puede tener asociados varios NRUAs. Esto ocurre cuando:
- La propiedad tiene diferentes unidades que se comercializan por separado (por ejemplo, habitaciones individuales dentro de un mismo piso)
- Se ha renovado o cambiado la licencia turística
- Existen diferentes categorías de alojamiento registradas
Importante: Un mismo modelo N2 puede incluir estancias de varios NRUAs siempre que pertenezcan al mismo CRU. Si tienes propiedades con diferentes CRUs, debes presentar un N2 separado para cada uno.
Códigos de finalidad
El modelo N2 requiere indicar la finalidad de cada estancia. Los códigos definidos en la normativa (art. 4.2.a del RD 1312/2024) son:
| Código | Finalidad | Descripción |
|---|---|---|
| 1 | Vacacional / Turístico | Estancias con fines de ocio, turismo o vacaciones. Es la más habitual en alquiler vacacional. |
| 2 | Laboral | El huésped se aloja por motivos de trabajo: desplazamientos profesionales, proyectos temporales, etc. |
| 3 | Estudios | Estancias motivadas por formación académica, cursos, seminarios u oposiciones. |
| 4 | Causas médicas | Alojamiento por tratamiento médico, acompañamiento de pacientes o rehabilitación. |
| 5 | Otros | Cualquier otra finalidad temporal que no encaje en las anteriores (eventos familiares, trámites administrativos, etc.). |
La finalidad más habitual en alquiler vacacional es 1 - Vacacional/Turístico. Si el huésped no indica el motivo de su estancia, se recomienda usar el código 1 para alquiler turístico o el 5 para alquiler de temporada genérico.
Cómo presentar el N2 con Facturian
Facturian automatiza la generación de toda la documentación necesaria para el modelo N2: la instancia PDF, los ficheros XML/XBRL y el paquete ZIP listo para presentar. Además, facilita la importación de datos desde las principales plataformas de reservas.
1. Configurar la propiedad y el NRUA
Ve a Empresa → Alquiler Vacacional y añade tu propiedad con su código NRUA. Facturian extraerá automáticamente el CRU, la oficina registral y demás metadatos.
2. Importar las estancias
Tienes varias opciones para importar los datos de tus reservas:
- Desde reservas existentes: Si usas Facturian para gestionar tus reservas (integración con Beds24, Airbnb, Booking.com u otro PMS), puedes importarlas directamente con un solo clic.
- Desde CSV: Sube un archivo CSV exportado de tu plataforma y mapea las columnas automáticamente. Facturian reconoce los formatos de Airbnb, Booking.com, Beds24 y CSV genérico.
- Sincronización Beds24: Sincroniza directamente con tu cuenta de Beds24 para obtener las reservas actualizadas.
3. Revisar y editar
En la pantalla de edición del borrador podrás:
- Ver qué estancias se incluyen y cuáles quedan excluidas (con el motivo de exclusión detallado)
- Filtrar las excluidas para trabajar solo con las válidas
- Editar manualmente fechas, huéspedes, finalidad y NRUA por cada fila
- Añadir o eliminar filas manualmente
4. Rellenar datos del presentador
Completa los datos de la persona que presenta la declaración. Al guardar, la sección se cierra indicando que se ha guardado correctamente.
5. Generar el paquete N2
Haz clic en Generar para crear:
- Instancia PDF: El documento oficial del modelo N2 con todas las estancias, listo para imprimir si optas por la presentación presencial
- XML y XBRL: Los ficheros electrónicos necesarios para la presentación telemática
- ZIP: Todo empaquetado listo para subir al portal
6. Presentar en el Registro de la Propiedad
Tienes dos opciones para presentar el depósito N2:
Opción A: Presentación telemática (recomendada)
- Accede al portal del Colegio de Registradores en sede.registradores.org
- Identifícate con tu certificado digital o Cl@ve
- Navega a la sección de Depósitos de Arrendamientos
- Selecciona tu Registro de la Propiedad
- Sube el fichero ZIP generado por Facturian (contiene el XBRL y la instancia)
- Confirma y realiza el pago (27,05 € + IVA por NRUA)
- Guarda el justificante de presentación
Opción B: Presentación presencial
- Imprime la instancia PDF generada por Facturian
- Acude personalmente a tu Registro de la Propiedad correspondiente
- Entrega la instancia impresa junto con un USB o CD que contenga los ficheros XBRL
- Realiza el pago en ventanilla
- Recoge el justificante de presentación sellado
Consejo: Una vez presentado, marca el depósito como «Enviado» en Facturian (sección de envío manual) para llevar el control del estado. Puedes incluir la referencia y notas del justificante.
Errores frecuentes y validaciones
Facturian valida automáticamente los datos antes de generar el paquete N2 y te informa de cualquier problema. Estos son los errores más habituales:
Errores de fechas
| Error | Causa | Solución |
|---|---|---|
| Fecha de entrada fuera del ejercicio | El check-in cae fuera del año seleccionado | Ajusta las fechas o cambia el ejercicio fiscal |
| Fecha de salida fuera del ejercicio | El check-out cae fuera del año seleccionado | Ajusta las fechas o el ejercicio fiscal |
| Fecha de salida anterior a la entrada | Check-out es anterior al check-in | Corrige el orden de las fechas |
| Fecha de entrada inválida | Formato de fecha no reconocido | Revisa el formato (AAAA-MM-DD) |
Errores de datos
| Error | Causa | Solución |
|---|---|---|
| Faltan huéspedes | El número de huéspedes está vacío | Indica al menos 1 huésped (recuerda incluir menores) |
| Huéspedes inválidos | El valor no es un número válido o es 0 | Introduce un número mayor que 0 |
| Falta NRUA | No se ha indicado el código NRUA de la estancia | Asigna el NRUA correspondiente |
| NRUA no pertenece al CRU | El código NRUA no coincide con los registrados en la propiedad | Edita el NRUA o añádelo en la configuración de la propiedad |
| Finalidad inválida | No se ha seleccionado un código de finalidad válido | Selecciona un código del 1 al 5 |
Errores de estado
| Error | Causa | Solución |
|---|---|---|
| Reserva cancelada | La reserva fue cancelada | Revisa si debe incluirse; si no, déjala excluida |
| Reserva pendiente | La reserva no fue confirmada | Verifica si el huésped finalmente se alojó |
| No presentado (no-show) | El huésped no se presentó | Déjala excluida o elimínala |
| Fila duplicada | Dos filas tienen el mismo NRUA, fechas y huéspedes | Elimina la fila duplicada |
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si no presento el N2 a tiempo?
La no presentación del modelo informativo dentro del plazo conlleva la revocación automática del NRUA, lo que impediría seguir anunciando la unidad de alojamiento en plataformas de alquiler. Para recuperar el NRUA revocado, sería necesario tramitar una nueva solicitud.
¿Debo presentar el N2 si no tuve actividad?
Sí. Debes presentar el N2 incluso si no realizaste ningún alquiler durante el ejercicio, marcando las entradas como «sin actividad».
¿Puedo incluir varios NRUA en un mismo N2?
Sí, siempre que pertenezcan al mismo CRU (misma propiedad registral). Si tienes propiedades diferentes (CRUs distintos), debes presentar un N2 separado para cada una.
¿Cuánto cuesta la presentación?
El coste es de 27,05 € + IVA por cada NRUA activo declarado en el modelo. Los NRUAs revocados no generan coste.
¿Necesito certificado digital?
Para la presentación telemática en la sede del Registro de la Propiedad, sí necesitarás identificarte mediante certificado digital o sistema Cl@ve. Para la presentación presencial, basta con acudir con tu DNI y la documentación impresa.
¿Los menores de edad cuentan como huéspedes?
Sí. La normativa define «huésped» como toda persona física alojada en la unidad, sin distinguir entre adultos y menores. Debes incluir a todas las personas, incluidos niños y bebés, en el recuento de huéspedes.
¿Puedo presentar el N2 de forma presencial?
Sí. Además de la presentación telemática a través de sede.registradores.org, puedes acudir personalmente a tu Registro de la Propiedad con la instancia impresa y los ficheros en un soporte digital (USB).
Resumen
El NRUA y el depósito N2 son obligaciones anuales clave para cualquier titular de unidades de alojamiento de corta duración en España. Facturian simplifica el proceso automatizando la importación de reservas desde Airbnb, Booking.com, Beds24 y otras plataformas, la generación de la instancia PDF, los ficheros XBRL y el paquete ZIP listo para presentar.
Recuerda: el modelo N2 de cada ejercicio se presenta entre el 1 de febrero y el 2 de marzo del año siguiente. No dejes pasar el plazo para evitar la revocación de tu NRUA.
Referencias legales
- Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda
- Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el Registro Único de Arrendamientos
- Orden VAU/1560/2025, por la que se aprueba el modelo informativo anual de arrendamientos de corta duración
- Sede electrónica del Colegio de Registradores