IVA o ITP en inmuebles: cómo saber cuál toca
La compraventa de un inmueble tributa por IVA o por ITP, nunca por ambos. La clave está en si es primera o segunda transmisión, y en quién vende.
Una de las dudas más frecuentes en operaciones inmobiliarias es qué impuesto corresponde. La regla general es sencilla: IVA e ITP son incompatibles. Si aplica uno, no aplica el otro.
El artículo 7.5 del RDLeg 1/1993 establece que el ITP no grava operaciones sujetas a IVA, salvo que estén exentas.
La regla básica
| Situación | Impuesto |
|---|---|
| Primera transmisión (promotor → comprador) | IVA 10% vivienda / 21% locales |
| Segunda y posteriores transmisiones | ITP (exento de IVA) |
| Venta por particular (no empresario) | ITP |
Pero hay matices. Vamos a desglosarlos.
Primera transmisión: IVA
Cuando un promotor o constructor vende un inmueble nuevo (edificación terminada por primera vez), la operación está sujeta a IVA:
- Viviendas: 10% (tipo reducido)
- Locales comerciales: 21% (tipo general)
- VPO con ciertos requisitos: 4% (tipo superreducido)
Además del IVA, el comprador paga AJD (Actos Jurídicos Documentados) sobre la escritura. El tipo varía por comunidad autónoma (entre 0,5% y 1,5%).
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio | 250.000 EUR |
| IVA 10% | 25.000 EUR |
| AJD (ejemplo 1,2%) | 3.000 EUR |
| Coste fiscal comprador | 28.000 EUR |
Segunda transmisión: ITP
Cuando un particular o una empresa revende un inmueble que ya fue transmitido anteriormente, la operación está exenta de IVA según el artículo 20.Uno.22º LIVA.
Al estar exenta de IVA, tributa por ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). El tipo general ronda el 6-10% según comunidad autónoma.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio | 250.000 EUR |
| IVA | EXENTO (0 EUR) |
| ITP (ejemplo 7%) | 17.500 EUR |
| Coste fiscal comprador | 17.500 EUR |
No hay AJD adicional cuando se paga ITP (son incompatibles para el mismo hecho imponible).
La renuncia a la exención
Aquí viene el giro: en operaciones entre empresarios, el vendedor puede renunciar a la exención del IVA y facturar con IVA en lugar de tributar por ITP.
Esta posibilidad está regulada en el artículo 20.Dos LIVA.
Requisitos para renunciar
| Requisito | Detalle |
|---|---|
| Vendedor empresario | Actuando en el ejercicio de su actividad |
| Comprador empresario | Con derecho a deducción total del IVA soportado |
| Declaración expresa | Debe constar en la escritura |
¿Por qué renunciar?
Para el comprador empresario, puede ser ventajoso:
- Deduce el IVA soportado (no paga realmente el IVA)
- El AJD es menor que el ITP en muchas CCAA
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio | 250.000 EUR |
| IVA 21% (deducible para comprador) | 52.500 EUR |
| AJD (ejemplo 2% en renuncia) | 5.000 EUR |
| Coste fiscal efectivo | 5.000 EUR (*) |
(*) El IVA se deduce en el 303 del comprador
¿Cuándo no conviene renunciar?
Si el comprador no puede deducir el 100% del IVA (prorrata, actividad exenta), la renuncia le perjudica. Pagaría IVA que no recupera.
Diagrama de decisión
| Pregunta | Respuesta | Resultado |
|---|---|---|
| ¿El vendedor es empresario/profesional? | NO | ITP |
| ¿El vendedor es empresario/profesional? | SI | Siguiente pregunta |
| ¿Es primera transmision del inmueble? | SI | IVA (10%/21%) |
| ¿Es primera transmision del inmueble? | NO | Exento IVA (art. 20.Uno.22) - Siguiente pregunta |
| ¿Renuncia a la exencion? | NO | ITP |
| ¿Renuncia a la exencion? | SI | IVA + AJD |
Casos prácticos
Caso 1: Particular vende piso a particular
Ana vende su piso a Pedro. Ninguno es empresario.
- IVA: No aplica (Ana no es empresaria)
- ITP: Sí, lo paga Pedro
- Tipo: El de su comunidad autónoma (ej. 7%)
Caso 2: Promotora vende piso nuevo
Construcciones XYZ vende una vivienda recién terminada a familia García.
- IVA: 10% (primera transmisión, vivienda)
- AJD: Sí, además del IVA
- ITP: No aplica
Caso 3: Empresa vende local a otra empresa
Inversiones ABC vende un local comercial (segunda transmisión) a Comercial DEF.
Sin renuncia:
- IVA: Exento
- ITP: Sí (ej. 7%)
Con renuncia a la exención:
- IVA: 21% (deducible por DEF)
- AJD: Sí, tipo incrementado por renuncia
- ITP: No
Caso 4: Empresa vende local a particular
Inversiones ABC vende un local a Juan (particular para uso propio).
- Renuncia: No es posible (Juan no deduce IVA)
- IVA: Exento
- ITP: Sí, lo paga Juan
Errores frecuentes
Error 1: Creer que "si hay factura, no hay ITP"
Una empresa puede emitir factura por una operación exenta de IVA. Eso no significa que no haya ITP. El comprador debe liquidar el ITP aunque reciba factura.
Error 2: No verificar si es primera o segunda transmisión
La "historia" del inmueble importa. Un piso que fue vendido una vez y devuelto por impago sigue siendo "segunda transmisión" cuando se vuelve a vender.
Error 3: Renunciar sin verificar que el comprador deduce
Si el comprador no puede deducir el IVA (actividad exenta, prorrata < 100%), renunciar le perjudica económicamente.
Error 4: Olvidar el AJD
En operaciones con IVA, hay que sumar el AJD. En renuncia a exención, el AJD suele tener un tipo incrementado.
Tabla resumen por tipo de operación
| Operación | IVA | ITP | AJD |
|---|---|---|---|
| Vivienda nueva (promotor → particular) | 10% | - | Sí |
| Local nuevo (promotor → empresa) | 21% | - | Sí |
| Vivienda usada (particular → particular) | - | Sí | - |
| Local usado (empresa → empresa, sin renuncia) | Exento | Sí | - |
| Local usado (empresa → empresa, con renuncia) | 21% | - | Sí (tipo ↑) |
| Terreno urbanizable (promotor → promotor) | 21% | - | Sí |
| Terreno rústico | - | Sí | - |
Qué conviene hacer
- Verifica quién vende y quién compra: Empresario o particular
- Confirma si es primera o posterior transmisión: Consulta en el Registro de la Propiedad
- Si eres empresario comprando de empresa, evalúa la renuncia: Puede ahorrarte dinero
- Cuenta siempre el AJD en operaciones con IVA: Es un coste adicional
Referencias legales
- Ley 37/1992 del IVA - Art. 20.Uno.22º — Exención segundas y ulteriores entregas de edificaciones
- Ley 37/1992 del IVA - Art. 20.Dos — Renuncia a la exención
- Ley 37/1992 del IVA - Art. 91.Uno.1.7º — Tipo reducido 10% viviendas
- RDLeg 1/1993 ITP-AJD - Art. 7.5 — No sujeción a ITP de operaciones con IVA
- RDLeg 1/1993 ITP-AJD - Art. 31.2 — AJD en documentos notariales
Nota: Este artículo tiene carácter informativo. Los tipos de ITP y AJD varían según comunidad autónoma. Consulta con un asesor fiscal.