Alquiler turístico sin servicios: el impuesto que casi nadie conoce

Cuando no hay IVA, muchos propietarios asumen que no hay impuesto. Error. Existe el ITP sobre arrendamientos, y lo paga el inquilino.

El alquiler de vivienda para uso turístico a través de plataformas como Airbnb genera confusión fiscal. Si no ofreces servicios de hostelería (limpieza durante la estancia, desayuno, recepción), la operación está exenta de IVA según el artículo 20.Uno.23º de la Ley del IVA. Pero eso no significa que esté libre de impuestos.

La confusión habitual: "si no hay IVA, no pago nada"

Muchos propietarios creen que la exención de IVA equivale a una operación sin carga fiscal. La realidad es otra:

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) grava los arrendamientos de inmuebles cuando la operación no tributa por IVA. Esto está regulado en el artículo 7.1.B del RDLeg 1/1993.

Quién es el sujeto pasivo (quién paga)

Aquí viene el segundo error común: pensar que lo paga el propietario.

El artículo 8.f del RDLeg 1/1993 establece que el sujeto pasivo del ITP en arrendamientos es el arrendatario (el inquilino o huésped). No el propietario.

El arrendador (propietario o empresa explotadora, según quién figure como arrendador y cobre la primera renta) tiene responsabilidad subsidiaria si cobra el primer plazo del alquiler sin exigir al huésped justificante de haber pagado el ITP. Si una empresa de gestión explota el inmueble en su propio nombre (ella contrata y factura al huésped), la responsabilidad subsidiaria recae sobre la empresa, no sobre el propietario. En alquileres turísticos cortos, esto es prácticamente imposible de gestionar, pero conviene conocer esta obligación legal.

En la práctica, nadie declara este impuesto en alquileres turísticos de corta duración. Pero técnicamente, el huésped que alquila tu apartamento por 3 noches debería autoliquidar el ITP.

Cuánto se paga: la escala del ITP

El tipo impositivo del ITP en arrendamientos varía según la comunidad autónoma, pero existe una escala estatal de referencia en el artículo 12 del RDLeg 1/1993.

La base imponible es la renta total del contrato. Para alquileres inferiores a un año, se considera la renta proporcional.

Ejemplo: Alquiler de 3 noches a 80 €/noche

Renta total:           240 €
Base imponible anual:  240 € × (365/3) = 29.200 € (proporcional)
Cuota ITP (aprox 0,5%): 1,20 €

Como ves, las cantidades son pequeñas. Pero el impuesto existe.

Escala orientativa (territorio común)

Las comunidades autónomas pueden modificar estos tipos. Consulta la normativa de tu comunidad.

¿Por qué casi nadie lo declara?

Varias razones:

1. Desconocimiento: La mayoría de huéspedes no saben que existe
2. Cuantías ínfimas: Para estancias cortas, el impuesto es de céntimos o pocos euros
3. Falta de control: Hacienda no tiene mecanismos efectivos para perseguir estas microoperaciones
4. Modelo 600: El huésped tendría que presentar un modelo 600 por cada estancia

En la práctica, este impuesto solo se liquida en arrendamientos de larga duración o contratos formalizados ante notario.

Caso práctico: María alquila en Valencia

María alquila su apartamento en Valencia a través de Airbnb. No ofrece servicios adicionales (solo entrega de llaves y limpieza de entrada/salida).

Datos del alquiler:

• 5 noches en agosto
• Precio: 120 €/noche
• Total: 600 €

Análisis fiscal:

María, como arrendadora, puede tener responsabilidad subsidiaria por el ITP (art. 9.1.b TRLITPAJD) si se cobra el primer pago del alquiler sin exigir al huésped justificante del impuesto. Esto aplica aunque el pago lo gestione una plataforma como Airbnb y el ingreso llegue después: una lectura prudente es que se considera "percibido" cuando el huésped paga, porque el cobro se hace por cuenta del propietario mediante un intermediario. En estancias de pocos días, pedir ese justificante es prácticamente imposible, pero conviene saber que la norma lo prevé.

Lo que sí debe hacer María:

• Declarar los 600 € como rendimiento del capital inmobiliario en su IRPF
• No cobrar IVA (la operación está exenta)

Diferencia con alquiler con servicios

Si María ofreciera servicios de hostelería (limpieza durante la estancia, desayuno), la operación no estaría exenta de IVA:

La exención del IVA para arrendamientos de vivienda no aplica cuando se prestan servicios complementarios propios de la industria hotelera, según la letra e' del artículo 20.Uno.23º LIVA.

Recomendaciones

1. Conoce la responsabilidad subsidiaria: Aunque el obligado principal es el huésped, el arrendador responde subsidiariamente si percibe el primer pago sin exigir justificante del ITP (art. 9.1.b TRLITPAJD). Si usas Airbnb u otra plataforma, el cobro al huésped podría considerarse "percibido" aunque el dinero te llegue después. En la práctica esto es inaplicable en estancias cortas, pero la norma existe
2. Documenta que no ofreces servicios: Conserva evidencia de que solo cedes el uso de la vivienda
3. Declara los ingresos en IRPF: Eso sí es tu obligación directa
4. Consulta tu comunidad autónoma: Algunas tienen particularidades en ITP o tasas turísticas adicionales

Flujo de impuestos según tipo de alquiler

En ambos casos: El propietario siempre debe declarar los ingresos en su IRPF.

Referencias legales

• Ley 37/1992 del IVA - Art. 20.Uno.23º — Exención para arrendamientos de vivienda
• Ley 37/1992 del IVA - Art. 91.Uno.2.2º — Tipo reducido 10% para hostelería
• RDLeg 1/1993 ITP-AJD - Art. 7.1.B — Arrendamientos sujetos a ITP
• RDLeg 1/1993 ITP-AJD - Art. 8.f — Sujeto pasivo en arrendamientos
• RDLeg 1/1993 ITP-AJD - Art. 9.1.b — Responsabilidad subsidiaria del arrendador (quien cobra la primera renta)
• RDLeg 1/1993 ITP-AJD - Art. 12 — Escala de gravamen

Nota: Este artículo tiene carácter informativo. La normativa autonómica puede variar. Consulta con un asesor fiscal para tu situación específica.