Fiscalidad del alquiler vacacional: IVA, IGIC, y rendimientos de capital

Todo lo que necesitas saber sobre los impuestos de tu apartamento turístico

El alquiler vacacional ha crecido enormemente gracias a plataformas como Airbnb, Booking o Vrbo. Pero detrás de cada reserva hay obligaciones fiscales que muchos propietarios desconocen. ¿Tengo que cobrar IVA? ¿Cómo declaro los ingresos? Vamos a aclararlo.

Lo primero: ¿qué tipo de alquiler es?

La fiscalidad depende fundamentalmente de si ofreces servicios adicionales o no:

Alquiler sin servicios (arrendamiento de vivienda)

• Solo cedes el uso del inmueble
• El huésped gestiona todo por su cuenta
• Puede haber sábanas y menaje, pero nada más

Alquiler con servicios (actividad empresarial)

• Ofreces servicios complementarios propios de la hostelería:
  • Limpieza periódica durante la estancia
  • Cambio de ropa de cama
  • Desayuno o comidas
  • Recepción y atención al cliente
  • Lavandería
  • Excursiones o actividades

La diferencia es crucial porque cambia completamente el tratamiento fiscal.

Pregunta clave: ¿Ofreces servicios propios de hostelería? (limpieza durante estancia, desayuno, recepcion...)

📎 Criterio de Hacienda: Consulta vinculante V0420-18 y V0415-22

Caso 1: Alquiler sin servicios (la mayoría de Airbnb)

Si solo alquilas el apartamento sin servicios adicionales (la limpieza de entrada/salida no cuenta como "servicio periódico"):

IVA: Exento

El arrendamiento de vivienda para uso exclusivo de vivienda está exento de IVA.

Esto significa:

• No cobras IVA al huésped
• No presentas modelos de IVA (303, 390)
• No puedes deducirte el IVA de tus gastos

📎 Fuente: Art. 20.Uno.23º.b) de la Ley 37/1992 - La exención no aplica cuando se prestan servicios complementarios propios de la industria hotelera (letra e')

IRPF: Rendimientos del capital inmobiliario

Los ingresos se declaran como rendimientos del capital inmobiliario en la declaración de la Renta.

Cálculo del rendimiento neto:

Ingresos brutos:                    8.000 €
- Gastos deducibles:               -2.500 €
  (IBI, comunidad, seguros,
   reparaciones, amortización...)
= Rendimiento neto:                 5.500 €

Gastos deducibles:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
• Comunidad de propietarios
• Seguros del inmueble
• Reparaciones y conservación
• Intereses de la hipoteca
• Amortización del inmueble (3% del valor de construcción)
• Gastos de gestión y plataforma (comisiones de Airbnb, etc.)

Importante: Los gastos solo son deducibles en proporción a los días alquilados. Si solo alquilas 90 días al año, solo puedes deducir la parte proporcional (90/365).

📎 Fuente: Art. 23 de la Ley 35/2006 del IRPF

Reducción del 60% (no aplica)

La reducción del 60% del rendimiento que existe para alquileres de vivienda habitual no aplica al alquiler vacacional, porque el uso no es de vivienda permanente.

Modelo 179: obligación informativa de las plataformas

Las plataformas como Airbnb están obligadas a informar a Hacienda de todos los alquileres mediante el modelo 179. Hacienda sabe exactamente cuánto has ingresado.

Caso 2: Alquiler con servicios (actividad empresarial)

Si ofreces servicios propios de hostelería (limpieza durante la estancia, desayuno, recepción...):

IVA: Sujeto al 10%

Al ser actividad de alojamiento turístico, tributa al tipo reducido del 10% de IVA.

Ejemplo de factura:

Obligaciones IVA:

• Presentar modelos 303 trimestrales
• Presentar modelo 390 anual
• Puedes deducir el IVA de tus gastos

IRPF: Rendimientos de actividad económica

Los ingresos no son rendimientos del capital inmobiliario, sino rendimientos de actividad económica.

Esto implica:

• Darte de alta en Hacienda (modelo 036/037)
• Darte de alta como autónomo en la Seguridad Social (salvo excepciones)
• Llevar contabilidad de ingresos y gastos
• Presentar modelo 130 trimestral (pagos fraccionados IRPF)
• Poder deducir gastos como autónomo

¿Cuándo me convierto en empresario?

La línea es difusa, pero Hacienda considera actividad económica cuando:

• Ofreces servicios propios de hostelería
• Tienes empleados (aunque sea para limpieza)
• Gestionas varios inmuebles de forma organizada

📎 Criterio de la DGT: Según el art. 27.2 de la Ley 35/2006 del IRPF, se considera actividad económica cuando se emplea a una persona con contrato laboral a jornada completa o se prestan servicios propios de la industria hotelera

Canarias: IGIC en lugar de IVA

En Canarias no hay IVA sino IGIC (Impuesto General Indirecto Canario).

Importante: A diferencia del IVA peninsular, en Canarias el tratamiento del alquiler turístico es diferente:

Alquiler residencial de larga duración

• Exento de IGIC (solo si es vivienda habitual del inquilino)

Alquiler vacacional/turístico (con o sin servicios)

• IGIC al 7% (tipo general)
• A diferencia de la península, todo alquiler turístico ofertado en plataformas como Airbnb o Booking está sujeto a IGIC, incluso sin servicios hoteleros
• Existe el Régimen Especial de la Pequeña Empresa (REPEP): si tus ingresos anuales no superan 30.000 euros, puedes acogerte a este régimen y quedar exento

📎 Fuente: Ley 20/1991, del IGIC - Epígrafe 1685 "alojamientos turísticos extrahoteleros"

Otros impuestos y tasas

Impuesto sobre Estancias Turísticas (Cataluña, Baleares...)

Algunas comunidades autónomas tienen una tasa turística que debe cobrarse al huésped:

Este importe no es ingreso tuyo; lo cobras y lo ingresas a la administración autonómica.

IBI y otros impuestos municipales

El IBI se paga independientemente de si alquilas o no. Algunos ayuntamientos han aumentado el IBI para viviendas turísticas.

Plusvalía municipal

Si vendes el inmueble, pagarás plusvalía municipal sobre el incremento de valor del suelo.

Obligaciones declarativas

Modelo 179 (plataformas)

Las plataformas colaborativas (Airbnb, Booking...) presentan anualmente el modelo 179 informando de:

• Datos del propietario
• Identificación del inmueble
• Días alquilados
• Ingresos percibidos

Hacienda ya sabe cuánto has ganado. Declarar menos es arriesgarse a una sanción.

Declaración censal (modelo 036/037)

Si realizas la actividad con servicios (empresarial), debes:

1. Darte de alta con el epígrafe correspondiente
2. Comunicar el inicio de la actividad

Declaración de la Renta

Todos los ingresos por alquiler vacacional deben declararse en la Renta:

• Sin servicios: Casillas de rendimientos del capital inmobiliario
• Con servicios: Casillas de rendimientos de actividades económicas

Ejemplo práctico completo

Situación: Apartamento en Barcelona, sin servicios

María alquila su apartamento en Barcelona a través de Airbnb.

• Ingresos anuales: 12.000 € (después de comisiones de Airbnb)
• Días alquilados: 120 días
• Valor catastral del inmueble: 150.000 € (construcción: 100.000 €)

Gastos del año:

• IBI: 600 €
• Comunidad: 1.200 €
• Seguro: 300 €
• Reparaciones: 500 €
• Suministros: 1.000 €

Cálculo para la Renta:

Proporción de días alquilados: 120/365 = 32,88%

Este rendimiento se suma al resto de sus ingresos y tributa según su escala de IRPF (desde el 19% al 47%).

Además, debe declarar como imputación de rentas inmobiliarias los días que el apartamento estuvo vacío (245 días).

Errores comunes

Error 1: No declarar porque "Airbnb ya paga impuestos"

Las comisiones que paga Airbnb son su fiscalidad, no la tuya. Tú debes declarar tus ingresos.

Error 2: Declarar como vivienda habitual

El alquiler vacacional no tiene la reducción del 60% ni otras ventajas del alquiler de vivienda habitual.

Error 3: No prorratear gastos

Solo puedes deducir los gastos proporcionalmente a los días alquilados.

Error 4: Olvidar la imputación de rentas

Los días que el inmueble está vacío y disponible generan una imputación de rentas (aunque no ingreses nada).

Error 5: No darse de alta cuando hay servicios

Si ofreces servicios, eres empresario y necesitas alta en Hacienda y Seguridad Social.

Comparativa completa: Sin servicios vs Con servicios

*En Canarias, el alquiler turístico siempre tributa al 7% de IGIC, incluso sin servicios (salvo acogerse al REPEP).

Conclusión

La fiscalidad del alquiler vacacional depende de si ofreces servicios o no:

Sin servicios:

• IVA exento
• IRPF como rendimiento del capital inmobiliario
• Sin obligación de alta como autónomo

Con servicios:

• IVA al 10% (IGIC 7% en Canarias)
• IRPF como actividad económica
• Alta como autónomo obligatoria

En ambos casos, Hacienda sabe lo que ganas gracias al modelo 179 de las plataformas. Declarar correctamente no es opcional.

Y recuerda: además de los impuestos estatales, puede haber tasas turísticas autonómicas, requisitos de licencia municipal y otras obligaciones según dónde esté tu inmueble.

Cambios normativos previstos (Directiva UE 2025/516)

La Unión Europea ha aprobado la Directiva (UE) 2025/516 que cambiará significativamente la tributación del alquiler vacacional a partir de julio de 2028:

• Todos los alquileres de corta duración (menos de 30 noches consecutivas) estarán sujetos a IVA, independientemente de si se ofrecen servicios hoteleros o no
• Se elimina la posibilidad de aplicar la exención actual del art. 20.Uno.23º para alquileres turísticos
• Los arrendadores pasarán a tener obligaciones de declaración, registro y pago de IVA como cualquier empresario

Este cambio busca equiparar fiscalmente las viviendas turísticas con hoteles y apartahoteles. España debe transponer esta directiva antes de la fecha límite.

Referencias legales

• Ley 37/1992 del IVA - Art. 20.Uno.23º.b) - Exención de arrendamientos de vivienda y sus excepciones (letra e': servicios hoteleros)
• Ley 37/1992 del IVA - Art. 91.Uno.2.2º - Tipo reducido del 10% para servicios de hostelería
• Ley 35/2006 del IRPF - Arts. 22-23 y 27.2 - Rendimientos del capital inmobiliario y actividades económicas
• Ley 20/1991 del IGIC - Impuesto General Indirecto Canario
• Orden HFP/544/2018 - Modelo 179 - Declaración informativa de cesión de viviendas con fines turísticos
• Directiva (UE) 2025/516 - Modificaciones al IVA para alquileres de corta duración (aplicable desde julio 2028)

Consultas vinculantes DGT relevantes:

• V0420-18 - Exención IVA en arrendamiento turístico sin servicios
• V0415-22 - Requisitos para la exención en alquiler vacacional
• V0261-25 - Servicios periódicos como criterio para sujeción a IVA
• V0170-22 - Servicios hoteleros prestados por terceros

Nota: Este artículo tiene carácter informativo. La normativa autonómica y local varía, consulta con un asesor fiscal.